気になる!新築マンションの『登記費用』について徹底解説

不動産登記

マンションを購入するときにかかってくる「登記費用」。登記費用と諸費用が混同している方も多いのではないでしょうか。
実は、諸費用の中の一部が「登記費用」なのです。
登記を行うためにかかってくる費用の総額が、登記費用となります。
では、なぜ登記をするのか?今回はその理由とともに、登記費用についてお話させていただきます。
(諸費用の詳しい内容については、「マンション購入にかかる諸費用を学んで損しない資金計画を立てよう」をご覧ください。)

1. 新築マンションの登記は3種類

不動産登記は大切な財産を守るために土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿である登記簿に記載し、公開することにより権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑を図る役割を果たしています。

登記の流れ

建物を新築した場合、表題登記は登記名義人が1ヶ月以内に申請の義務が生じますが、所有権や抵当権は登記の義務はありません。
ただし、仮に“この建物は自分のものだ”と言い張る第三者が現れたとしても、登記をしておけば法的に権利を主張することができます。ですので、トラブル回避のためにも登記をしておくのが一般的です。
しかし、モデルルームに来場されるほとんどのお客様が登記の内容まで、漠然としかご存知ないのが現状です。
登記費用についてお話をする前に、まずは3種類の登記の内容について理解しましょう。

1-1. 建物表題登記

建物が完成したときに、最初に行わなければならない登記です。
マンション全体の各住戸の床面積などを一括して、建物の表題登記を行います。
(※一戸建ての場合は土地と建物を別々に登記しますが、マンションの場合は土地と建物が一体であり土地は敷地権として建物の表題部に登記されています。)
一戸建てでは表題部は一つしかありませんが、「一棟の建物(マンション全体)」の表題部と、「区分建物(専有部分)」の表題部の2つが表題登記となり、土地家屋調査士にて行います。

登記簿謄本

したがって、購入するお部屋のみの登記は行うことができません。
尚、この登記は土地家屋調査士が代理申請するのが一般的です。土地家屋調査士は表示登記に必要な資料を作る専門家です。

1-2. 所有権保存(移転)登記

表題登記が終わると、所有権保存(移転)登記を行います。
所有権保存(移転)登記は、権利部(甲区)に司法書士が行い、 専有部分の権利者を記載することになります。

登記簿

1-3. 抵当権設定登記

住宅ローンを借りる場合に必要になってくる登記です。住宅ローンのように借入の金額が大きい場合、その不動産を借入の担保とし、万が一返せなくなった場合に不動産を売却し、回収できる権利を抵当権といいます。
つまり不動産に抵当権をつけることを抵当権設定といい、この権利を明らかにするために抵当権設定登記を行います。金融機関が抵当権者、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。

登記簿

つまり、これらの登記を全て行うためにかかってくる費用の総額が「登記費用」となります。
2章では気になる「登記費用」の内訳について、お話いたします。

2.費用の内訳は「登録免許税」と「報酬」の2種類

2-1.登録免許税

登記する際に必要になってくる税金が「登録免許税」です。
「登録免許税」は税金ですので、不動産会社や、金融機関によって変わることはありません。
新築マンションの登録免許税は「所有権保存(移転)登記」と「抵当権設定登記」の2種類です。
(※表題登記には登録免許税はかかりません。)
また、登録免許税は一定の条件を満たす自己居住用の住宅の場合には、軽減措置があります。

登録免許税の基本計算
登録免許税=課税標準(固定資産税評価額)×税率

●登録免許税の軽減税額表

登録免許税軽減税額表

2-2.土地家屋調査士と司法書士への報酬

登録免許税の他にかかる費用は、実際に登記の手続きをする土地家屋調査士と、司法書士への報酬になります。
報酬については、実は法律で定められた上限額はありませんので、事務所ごとに自由に決めることができます。
とは言っても、常識の範囲内で設定しているところがほとんどだと思います。

3. 新築マンションの登記費用を節約する方法は“ない”

では、“自分で登記を行えば司法書士の報酬の分を節約できそう!”と思ってしまいますね。
しかし、ほとんどの新築マンションでは売主指定の司法書士がおり、個別に行うことができません。売買契約書に指定の司法書士がいる旨の記載があることがほとんどです。
加えて、一般の方が簡単に行えるような内容でもありませんので、素直に司法書士にお願いするほうが得策だといえます。
つまり残念ながら、『登記費用を節約する方法はない』ということを理解しましょう。

4.まとめ

新築マンションを購入する際に「この登記費用は妥当なのかな?」「高くないのかな?」と不安に思う人もいると思います。そんなときは、担当の営業マンに相談してみましょう。きっと、アナタの不安を取り除いてくれるはずです。

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