マンションの買い替えには、売却と購入を同時に進める難しさがあります。一方で、今の暮らしによりフィットする住まいを手に入れられる、素晴らしい機会ともいえるでしょう。初めての購入では気づかなかった理想や条件にこだわれば、より満足度の高い住まいを実現させられます。実際、マンションの買い替えに成功している人は少なくありません。
しかし、買い替えを成功させるにはしっかり段取りを組み、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。本記事では、マンション買い替えの流れや成功のポイントをわかりやすく解説します。ぜひ最後までお読みいただき、新しい住まい探しの参考にしてください。
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マンションを買い替えるきっかけとタイミングは？
さまざまなきっかけやタイミングで、マンションの買い替えを検討する機会があります。具体的には、以下のようなケースです。
ライフステージの変化
マンションを買い替える理由で多いのが、ライフステージの変化です。以下のような場合、新しい住まいへ移ろうと考える傾向にあります。
- 結婚や出産、介護などの理由で、一緒に住む家族が増えたため手狭に感じる
- 転職や子どもの進学などにより、今よりも移動に便利な場所に引っ越したい
- 子どもが独立したため。一緒に住む家族の人数が減って部屋を持て余している
- 定年退職やテレワークなど仕事環境の変化によって家で過ごす時間が長くなり、より快適に過ごせる環境にしたい など
ライフステージの変化は、家族や自分にとって一大イベントです。そして、マンションの買い替えを検討するための大きな要因となるでしょう。
理想の住まい像が明確になった
一度、マンション購入を経験して実際に住んだからこそ、本当に住まいへ求めるものが明確になります。例えば「長年住んできて、実際には広いリビングよりも、家事動線や個室の充実のほうが自分たちには重要だと気づいた」「想定よりも住宅ローンの返済が厳しいので、生活環境を変えずにもう少し予算を抑えたい」「思ったより物が増えやすく、今後子どもが増えるとさらに狭く感じるかもしれない」など、暮らしてみたからこそ分かることがあるものです。そして、そうした条件を満たせる環境を作るため、マンションを買い替えるケースが少なくありません。
築年数の経過
現在所有しているマンションの築年数によって、買い替えを検討することがあります。築年数を指標にする場合、築10年前後で売却するのが一つの目安です。なかでも、築10年以内のマンションは需要がある程度高く、比較的スムーズに売却できるケースが多いといえます。
また、築10～15年経過すると、マンションの大規模修繕が行われます。大規模修繕は月々支払う修繕積立金のほか、実施時に不足分が徴収されます。そのため、大規模修繕が行われる前に住み替えるのも一つのタイミングといえるでしょう。
さらに、築年数が経過するにつれて、マンションは徐々に老朽化していきます。それに備えるため、修繕積立金はあらかじめ段階的に増額される計画となっていることが一般的です。固定費が負担に感じるようであれば、増額のタイミングで住み替えを検討するのも良いでしょう。
マンションの相場価格の上昇
マンションの相場状況も、買い替えを決めるタイミングの一つです。マンションの市場動向を確認し、相場価格が上昇しているタイミングで売却することで、売却益を得られる可能性があります。売却によって手持ち資金が増えれば、住んでいる家の住宅ローンの返済や、新しく住む家の購入資金に充てることが可能です。近年はマンションの相場価格が上昇傾向にあるため、売り時といえるでしょう。
住宅ローン控除の期間満了時
住宅ローン控除の期間満了時も、マンションを買い替えるタイミングです。基本的に、住宅ローン控除は10年もしくは13年で満了となります。期間中はローン残高に応じて0.7％分を所得税から控除できますが、期間満了後は税金が高くなってしまいます。新築から10～13年住み続け、ローン控除の期間が終わるまでに買い替えるのも一つの方法です。
マンションを買い替える際の進め方は？
マンションの買い替えには、「売り先行」と「買い先行」の2つの流れがあります。売り先行とは、今住んでいる家を売却してから新しい家を購入する流れで、反対に買い先行とは、新居の購入を先に行い、引き渡しまで完了した後でこれまで住んでいた家を売却する流れです。それぞれのメリットとデメリットは、下記表のとおりです。
| メリット | デメリット | |
| 売り先行 |
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| 買い先行 |
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売り先行と買い先行、どちらもメリット・デメリットがあります。例えば、資金に余裕がある方や人気のマンションを売却する場合などは、買い先行を選択するのも良いでしょう。確実に住宅ローンを完済する、あるいは購入資金に充てるための資金を確保したい場合は売り先行が向いています。
築年数10年前後で売却するなら、住宅ローンが残っているケースがほとんどです。住宅ローン残高がある場合、基本的には売り先行の流れで進み、ローンの返済に充てることが多いでしょう。詳しくは後述します。
売り先行での買い替えの進め方
売り先行で買い替えを進める場合、以下のような手順になるのが一般的です。
- 住んでいるマンションを売却査定に出す
- 売却を依頼する不動産会社を選び、売却活動を開始する
- 購入者が見つかり、売買契約を締結する
- 購入者の住宅ローンの手続き後、引き渡しを行う
- 仮住まい先に転居する
- 新しく住むマンションを探す
- 購入物件が見つかり売買契約を締結する
- 住宅ローンの手続き後、購入物件が引き渡される
売り先行で行うと、一度賃貸や実家などに仮住まいする期間が発生する可能性があります。できるだけ余分にかかる費用を抑えたいなら、購入と売却の引き渡しを同じタイミングで行えるよう、物件探しを早めに始めておくのがおすすめです。また、少しでも高く売却するため、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
買い先行での買い替えの進め方
次に、買い先行で買い替える場合の流れは以下のとおりです。
- 新しく住むマンションを探す
- 購入物件が見つかり売買契約を締結する
- 物件の引き渡し・新居へ引っ越す
- 今の家の売却活動を開始する
- 購入者が見つかり、売買契約を締結する
- 購入者の住宅ローンの手続き後、引き渡しを行う
できるだけ早く売却活動を始めておくと、売却が遅れてダブルローンとなる期間が長くなるのを防ぎやすくなります。
「マンション売却の流れ」はこちらで詳しく解説しています。
住宅ローンが残っている場合、資金計画はどうすれば良い？
住宅ローンが残っていても、マンションを買い替えることは可能です。住宅ローンが残った状態で買い替えを行うには、以下のような方法があります。
マンションの売却金で住宅ローンを返済
売り先行の場合、これまで住んでいたマンションを売却し、その売却金をもとに住宅ローンを一括返済するのが一般的です。仮に残債が売却金よりも高い場合は、不足分を自己資金で補填して完済しなければなりません。もしくは、以下で紹介する住み替えローンを利用することが可能です。
住み替えローンの利用
売却金や自己資金で住宅ローンの返済が難しい場合は、住み替えローンを利用することで残債のあるマンションを売却できます。住み替えローンとは、これまで住んでいた家のローン残債と、新居となるマンションの購入資金をまとめて借り入れるローンのことです。
住み替えローンの利用は、元々ある住宅ローンの完済を待たずに住み替えられる点が魅力といえます。ただし、審査のハードルが高くなるほか、オーバーローンになる可能性があるため慎重に検討しましょう。
売却時と購入時にかかる諸費用・税金は？
マンションの買い替えを行う際は、購入時に限らず売却時にも一定の費用がかかります。また、物件価格以外にも、諸費用や税金が発生する点に注意してください。売却時と購入時に分けて、それぞれどのような費用がかかるのかを把握しておきましょう。
売却時にかかる諸費用・税金
マンションの売却時には、以下のような諸費用がかかります。
- 仲介手数料
- ローン返済手数料
- 抵当権抹消登記費用
また、売却時に利益が出た場合、以下の税金が発生するケースがあります。
- 所得税（譲渡所得税）
- 住民税
ただし、「3,000万円の特別控除」もしくは「買い替え特例」の適用により、所得税や住民税を非課税にすることが可能です。「3,000万円の特別控除」とは、マイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。また、「買い替え特例」はマイホームを売却して買い替えたとき、一定の要件を満たすことで、譲渡益にかかる課税を将来に繰り延べられる制度となります。
買い替えは売却と購入を同時に行い、さまざまな費用がかかります。そのため、利用できる制度を最大限に活用して、長期的に無理のない資金計画を立てましょう。なお、これらの特例に関しては併用不可のため、どちらを利用すれば良いかわからない場合は、あらかじめ専門家に相談するのがおすすめです。
マンションの売却にあたって、利益だけでなく損失が生じることもあるでしょう。その場合は、確定申告することで税金が還付される可能性があります。利益が出ても損失が出ても、確定申告するのがおすすめです。
購入時にかかる諸費用・税金
次に、新しくマンションを購入する際には、以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 司法書士報酬
- ローン事務手数料
- 火災保険料
また、購入時には以下の税金も発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 消費税（新築マンションの場合）
諸費用は売却時と比べて、購入時のほうが高額になるケースが多いでしょう。物件価格の7～10％程度かかることを考慮し、余裕を持った資金計画を立てておいてください。税金に関する詳細は、以下の記事でも解説しています。
次の住まいは新築と中古、どちらにすべき？
購入するマンションが新築なのか中古なのかによって、それぞれ以下のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | デメリット | |
| 新築マンション |
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| 中古マンション |
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新築と中古どちらを選ぶかは、家族のライフスタイルや暮らしに求める条件など、さまざまな要素から考えることが大切です。自分や家族にとって、どちらのマンションが合っているのか見極めるためのポイントを以下で解説します。
新築と中古、選ぶ際のポイントや考えるべきこと
買い替え物件を新築か中古で悩んだ場合は、以下のようなポイントから考えましょう。
世帯の資金力
新築と中古のどちらを選択するのかは、世帯の資金力によって大きく左右されます。資金に余裕があるほど選択肢が広がり、自己資金とローンの使い分けが可能です。立地や間取りなどが似たような条件であれば、中古物件のほうが資金にも余裕を持って選択できるでしょう。
ただし、中古物件の場合は購入後にかかる修繕積立金が上がっていたり、直近に大規模修繕を控えていたりする可能性があります。耐震性能や大規模修繕計画などは、事前に確認しておきましょう。
その点、新築物件は購入時の費用が中古と比べて高額ですが、住宅ローン控除の期間は基本的に中古物件よりも長めの設定です。購入費用においても条件を緩めることで、余裕を持って購入できるでしょう。
契約者の属性（住宅ローンを組む場合）
住宅ローンを組む場合は審査があるため、ローン契約者の年齢や年収が関わります。場合によっては新築物件や好立地な物件が購入できない可能性があるため、似た立地や間取りなどの条件に合致する割安な中古物件を選択肢として考えるのも一つの方法です。どうしても新築にこだわりたいなら、条件を見直して借入額が少なく済む物件を探してみましょう。
物件に求める条件
一度マンションを購入して実際の暮らしを経験したからこそ、次に住むマンションに求める条件が明確になるものです。例えば新築なら、基本的に最新の設備が備わっています。間取りや仕様等を変更したいのであれば、建物本体の工事にカスタマイズを組み込み、無償でできるケースもあるでしょう。また、工事が完了した状態で引き渡されるため、引越し後すぐに理想の家に住めます。
一方で、価格の低い中古物件を見つけられた場合は、リフォーム費用を含めても総額を抑えられる可能性があります。ただし、入居後に工事を行う場合は、隣住戸に騒音などで迷惑がかからないよう配慮が必要です。
住み替えスケジュール
住み替えのスケジュールによっても、新築を選ぶか中古を選ぶかが変わることがあります。すでに空き家となっている中古物件を選べば、できるだけ早く住み替えたかったり、転勤・子どもの進学など期限があったりする場合でもスムーズに住み替えられるでしょう。ただし、居住中の場合には、退去後でないと住み始めることはできません。
一方、新築の場合、完成済みの物件であればすぐに住み始めることが可能です。また、建築中の物件を購入すれば、今住んでいるマンションの売却期間をしっかり確保できます。ただし、完成後の入居になる点や、建築工事の遅れなどによって入居時期が延びてしまう可能性がある点には注意が必要です。いずれも、住み替えのスケジュールを踏まえて最適な物件を選びましょう。
マンションの買い替えを成功させるポイント
ここからは、マンションの買い替えを成功させるためのポイントを解説します。
余裕を持ってスケジュール・資金計画を立てる
先述のとおり、マンションの買い替えには売り先行と買い先行の進め方がありますが、どちらもタイミングを間違えると、金銭的な損失が生じてしまう可能性があります。その他、購入物件が決まらなかったり売却が思うようにいかなかったりすることで、予定していた時期で引越しができないなど、スケジュールにズレが生じてしまうこともあるでしょう。買い替えを行う場合は、余裕のあるスケジュールを立てることが重要です。
また、資金計画を考えるうえでは、何にどの程度の費用がかかるのかしっかり把握しておきましょう。余裕を持ち、無理のない返済計画を立てることが大切です。
マンションの売買に強い不動産会社に依頼する
マンションを買い替える際は、マンション売買に強い不動産会社に依頼することをおすすめします。不動産会社によって得意・不得意の分野があり、場合によっては相場よりも安く売却することになってしまうなど、売主に不利な条件となるケースもあるでしょう。マンション売買が専門分野、もしくは売買実績が豊富な不動産会社に依頼することで、適正価格かつ最適なタイミングで売却することが可能です。
こうした情報は、不動産会社の公式ホームページやカタログから実績や口コミを確認したり、査定時の説明や担当者の対応を見たりして判断するのがポイントになります。信頼できる不動産会社であれば、売却活動を安心して任せられるでしょう。
必要に応じて買取も検討する
マンションの売却においては、買取が適切なケースもあります。買取とは仲介業者を介さず、直接不動産会社に売却する方法です。一般的には相場の6～8割程度の価格で売却するケースが多いですが、短期間で売却することができます。引越しまでの期限が迫っている、あるいは早く資金を用意しなければならない場合などは、買取を検討すると良いでしょう。
後悔しないマンション売却の進め方はこちらで詳しくご紹介しています。
まとめ
マンションの買い替えでは、売却と購入のタイミングを考慮し、スケジュールや資金計画をしっかり立てて進めることが大切です。まずは、自分や家族にとって、どのような暮らしが重要なのかを十分に考えましょう。そのうえで、信頼できる不動産会社にマンションの買い替えを相談してみてください。
売却を任せられる不動産会社の選び方が知りたい方はこちらもご覧ください。
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