新築マンションの購入を決め、いざ契約しようと思った際に説明を受ける重要事項説明書。そもそも何が重要なのか…普段あまり聞き慣れない用語のため、よく理解している方は少ないのではないでしょうか。
この記事では、新築マンションを購入直前の方や検討されている方に向けて、重要事項説明書という言葉を初めて聞いた方にも分かりやすく解説していきます。
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税制や住宅ローンについて調べ始めると、聞きなれない用語にたくさん出会います。
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1．重要事項説明書とは何か？
重要事項説明書は、新築マンションの契約前に必ず説明を受ける、物件の内容や取引条件など不動産取引に関わる重要な項目が記載された書面です。
重要事項説明書を作成することは、宅地建物取引業法によって定められています。宅地建物取引士による書面の交付と説明が義務付けられており、必ず記載すべき内容も法律で規定されています。買主（宅地建物取引業者を除く）が希望しても、重要事項説明を省略することはできません。
新築マンションに限らず、不動産の売買や賃貸の際には、必ず宅地建物取引士による説明があります。
1-1 重要事項説明書の目的
重要事項説明書の目的は、買主に不動産取引に関する重要な項目を記載した書面を交付し、説明することで、適切な判断を促すことです。
不動産取引は高額であり、権利関係や取引条件が複雑です。一般的な買主は不動産に関する知識が十分ではない場合が多いため、購入予定者が契約前にリスクや条件を理解し、納得した上で判断するためにこのような機会が設けられています。
1-2 売買契約書との違い
売買契約書と重要事項説明書は、それぞれ異なる目的を持っています。
重要事項説明書は前述の通り、買主に重要な情報を提供し、適切な判断を促すためのものです。一方、売買契約書は、買主（購入予定者）と売主（不動産会社）の間で交わされる契約の書面です。
売買契約書には、価格、支払いスケジュール、引き渡し日など、具体的な契約内容が明記されています。これは売主と買主、双方の権利と義務を定めるものです。
売買契約書と重要事項説明書は、それぞれ異なる目的を持っています。
重要事項説明書は前述の通り、買主に重要な情報を提供し、適切な判断を促すためのものです。一方、売買契約書は、買主（購入予定者）と売主（不動産会社）の間で交わされる契約の書面です。
売買契約書には、価格、支払いスケジュール、引き渡し日など、具体的な契約内容が明記されています。これは売主と買主、双方の権利と義務を定めるものです。
1-3 主な記載内容
重要事項説明書にはどのようなことが記載されているのでしょうか。
新築マンションの場合、記載事項は主に「物件に関する事項」「取引条件に関する事項」「新築マンションに関する事項」の3つに分かれます。
物件に関する事項
- 売買物件の表示（マンションの名称、所在地など）
- 登記記録に記載された事項
- 法令に基づく制限の概要
- 造成宅地防災区域の指定区域か否か
- 土砂災害特別区域か否か
- 津波災害警戒区域か否か
- 水害ハザードマップにおける宅地建物の所在地に関する事項
- 石綿(アスベスト)調査の内容
- 耐震診断の内容
- 住宅性能評価交付について
- 私道負担に関する事項
- 飲料水、電気、ガスならびに排水施設の設備状況等
取引条件に関する事項
- 売買代金以外に授受される金銭
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定ならびに違約金に関する事項
- クーリングオフ制度について
- 手付金等の安全措置について
- 支払金または預り金の保全措置
- 売主の斡旋するローンに関する事項
- 所有権移転登記および引渡し時期
- 供託所等について
- 瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置
新築マンションに関する事項
- 分譲後の権利形態
- 共用部分の表示
- 専有使用部分の表示
- 初年度の管理費等の額について
- 駐車場等の使用料
- マンション管理の委託先
- 特約事項
以上が主に記載されている内容です。
1-4 宅地建物取引士により口頭で説明される
重要事項説明書の内容は、誰が説明してもよいわけではありません。宅地建物取引士（国家資格）による、書類を交付したうえでの口頭説明が法律で義務付けられており、説明の際には必ず資格証の提示が行われます。
宅地建物取引士は専門知識と経験を持ち、買主の立場に立った説明を行います。パンフレットや資料だけでは伝えきれない内容も、わかりやすく説明してくれます。
なお、説明の途中でも気になる点があれば直接質問できるため、不安や疑問をその場で解決することもできます。
- 重要事項説明書は、契約前に確認することができる
- 重要事項説明書は、契約日より前に説明を受けることも可能です。聞きなれない専門用語が多いので、契約当日の説明だけで理解できるか不安な場合は、担当者に相談してみるのもよいでしょう。
- 事前に重要事項説明書を受け取ることで、以下のメリットがあります。
- ・自分のペースで内容を確認し、調べることができる。
・比較検討している物件があれば、それぞれのメリットやデメリットを把握できる。
・物件の特徴や条件が自分の要望に合うかどうかを判断する材料として活用できる。 - ※販売会社によっては、契約前の重要事項説明書の交付に関する方針が異なる場合があります。事前に担当者に確認してみてください。
1-5 書面の説明に掛かる時間は約1時間
新築マンションの重要事項説明にかかる時間は、1時間程度が目安です。ただし、具体的な所要時間は以下の要因によって異なります。
①購入者の知識や経験
マンションの購入経験や不動産に関する知識の有無によって、説明が必要な内容や理解度が異なります。経験者の場合、比較的短時間でスムーズに進行することもあります。
②購入者の質問や相談
特にはじめて購入される方や不動産に詳しくない方は、説明中に疑問や懸念を抱くことがよくあります。これらに対する説明や回答で時間を要する場合があります。
③マンションの規模や施設の内容
マンションの規模や共用施設の種類によって、説明内容が異なります。大規模マンションや特別な共用施設がある場合は、説明に長い時間がかかる可能性があります。
重要事項説明は、購入者がマンションの内容や契約条件を理解し、納得した上で購入を進めるための重要な機会です。十分な時間を確保することが大切です。
2．重要事項説明書のチェックポイント
重要事項説明書には多くの重要な情報が記載されていますが、専門用語や聞き慣れない表現が多く使用されているため、一度ですべての内容を理解するのは難しいかもしれません。そこで、特に注意して確認すべき項目を紹介します。
2-1 売買物件の表示について
売買物件の表示には、マンションマンションの名称、所在地、面積、構造、階数などの基本的な情報が記載されています。
購入を検討している物件と記載情報に相違がないか慎重に確認しましょう。
2-2 ハザードマップについて
ハザードマップには、周辺の自然災害のリスクについての情報が記載されています。例えば、洪水、土砂災害、地震による液状化、津波などの災害が起きやすい地域であるか等です。
これらの情報を確認することで、物件所在地の安全性を把握することができます。台風や豪雨といった自然災害が増加している昨今では、ハザードマップの内容が将来物件を売却する際の資産価値にも影響する可能性があります。
2-3 電気・ガス・飲用水等のインフラについて
電気・ガス・飲用水などのインフラは日常生活に直結するため、特に重要です。新築マンションではこれらが整備されていますが、契約内容や支払い方法が現在の住まいと異なる場合があります。
- 電気
－個人契約か、マンション全体での契約（一括受電契約）か - ガス
－都市ガス、プロパンガス、またはオール電化か - 飲用水
－水道局への直接支払いか、管理組合への支払いか - インターネット
－利用可能なサービスの種類
－別途費用が必要か、管理費に含まれているか
インターネット環境については、「特約事項」に記載されていることが多いです。これらの情報を事前に確認することで、引っ越し時に必要な手続きを把握できます。
2-4 契約解除の条件について
契約解除の条件の項目では、万が一の場合に備えて契約を解除する際の条件が記載されています。例えば、以下のような条件が含まれます。
- 買主側の手付金の放棄による解除
- 売主側の手付金の倍額の提供による解除
- 売主が斡旋する住宅ローンを借りることができなかった場合の特約
解除に関する項目は重要な内容が詰まっているため、契約前に必ず説明者からより詳しく説明を受けましょう。事前にこれらの条件を確認することで、将来的なトラブルを回避する準備ができます。
2-5 物件の特約事項について
特約事項では、その物件に関する特別な条件や注意点が記載されています。これらは皆さんの日常生活に直接影響を与える内容が多いため、快適なマンションライフを送るためにも慎重にチェックする必要があります。
- 懸念される周辺環境
物件周辺の、生活に影響を及ぼす可能性がある施設について確認しましょう。
例）災害ハザードマップ（自然災害時の想定）、ガソリンスタンド（爆発の可能性、物件からの距離）、工場（騒音や振動の影響）、ごみ処理施設（臭気の影響） - 共用施設の利用規約
共用施設の利用には一定のルールがあります。禁止事項や利用時間帯などの制限について確認しましょう。
例）ライブラリーラウンジの利用時間、利用者の年齢制限等 - 管理組合の運営
自分が住むマンションがどのように管理されているのかを確認しましょう。
例）管理会社、管理員の駐在時間等 - インターネットの利用環境
利用料金や、支払い方法（別途料金が発生するのか、管理費に組み込まれているのか、契約期間はいつまでか
これらは特約事項の一部ですが、物件によって記載内容が変わってきます。しっかりと確認することで自分のライフスタイルや希望に合っているかどうかを判断することができます。
3．検討段階から重要事項説明書を物件の比較に役立てよう
一般的には契約直前の段階で交付されることが多い重要事項説明書ですが、検討段階でも説明を受けることができます。利便性の高い立地に建てられることが多いマンションでは、似たような物件が近隣に建てられることも珍しくありません。
重要事項説明書に記載される内容は共通なので、複数の物件で悩んでいる場合は、重要事項説明書を比べることで検討ポイントが整理しやすくなります。
さらに、検討段階で説明を受けることで見落としがちな内容にも気づくことができます。比較する物件の共用部分やマンションの管理形態がどうなっているのか、内容によっては決め手になるかもしれません。検討段階でも希望であれば担当の方に相談することをお勧めします。
まとめ
新築マンションの重要事項説明書には、マンションの概要や契約条件、特約事項など、購入者にとって重要な情報が記載されています。
重要事項説明書の内容を十分に理解し、納得したうえで購入を進めることが大切です。購入後に後悔しないためにも、不明点や疑問点があれば、販売会社に遠慮なく質問してください。
また、特に重要なポイントを把握しておくことで、より安心して購入することができます。自分自身が納得し、将来にわたって快適に過ごせる新築マンションを選ぶことが重要です。
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