マンションの耐震性をチェック！新耐震基準と旧耐震基準の違い、免震・制振構造まで専門家が解説

地震大国の日本でマンションを選ぶ際、重要な要素の一つが「耐震性」です。しかし、耐震性能に関する項目はわかりにくく、次のような疑問を持つ人は少なくありません。

「新耐震基準と旧耐震基準は何が違うの？」
「旧耐震はやっぱり危ない？」
「耐震・免震・制振ってどれがいいの？」
「耐震等級が高いと、どんな良いことがある？」

耐震性について理解しておけば、安心・安全な暮らしを実現できます。そこで、マンションの耐震性に関する基本的な知識から、安全な物件を見極めるためのチェックポイントまで、一級建築士の構造エンジニアが分かりやすく解説します。

マンションの耐震性の基本

耐震性とは、地震に対してどれだけ耐えられるかを示す性能です。
日本の建物は、世界でもトップクラスの耐震性を有しています。なぜなら、日本は世界有数の地震大国であり、過去の地震被害の経験から建築基準法（建築に関する法律）が大きく見直され、高い耐震性が求められているからです。世界トップレベルの耐震性を実現するために、日本の建設会社や設計事務所は耐震設計技術を磨いてきました。こうした背景から、実はマンションの耐震性は時代によって大きく異なります。

もちろん、古いマンションでもこれまでの地震に耐えてきたという実績があるため、必ずしも安全性が低いというわけではありません。しかし、できれば現行基準で安全性が確認されているマンションに住みたいと考える方は多いでしょう。次節では耐震基準の違いや、古いマンションでも安全に暮らすためのチェックポイントをご紹介します。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

耐震基準は、大きく「新耐震基準」と「旧耐震基準」に分けられます。建物が新耐震基準と旧耐震基準のどちらで設計されているかは、建築確認済証が発行された日付を見れば簡単に確認できます。

建築確認済証とは、建築主事（市町村など）が建築計画に法令上の問題がないと確認した際に発行する証書です。耐震基準は建築確認済証の交付日により、以下のように見分けられます。

基準日は「建築確認済証の交付日」であり、「竣工日（完成日）」ではないことに留意しておきましょう。例えば、1980年に建築確認を受けた後、2年の工期を経て1982年に完成したマンションは「旧耐震基準」です。

旧耐震は「中地震」まで、新耐震は「大地震」を想定している

それでは、旧耐震基準と新耐震基準の内容を確認していきましょう。簡単にまとめると、以下のような違いがあります。

「建物が損傷する」とは、一部の壁が割れたり部材が曲がったりする状態を指します。一方で「建物が倒壊・崩壊する」とは、建物が倒れる、潰れる状態です。つまり、新耐震基準は震度6強以上の大地震に対して建物が倒れないことを定め、より大きな地震から人命を守ることを目的としています。

地震は自然災害であり、現代の技術でもすべての現象を想定することはできません。そのような想定外の地震に対して「建物の部分的な損傷を許容しながら倒壊・崩壊は防ごう」というのが、現在の日本における耐震設計の考え方です。

実際、阪神・淡路大震災（1995年）では旧耐震基準で設計された建物の多くが倒壊・崩壊しましたが、東日本大震災（2011年）では地震によって倒壊・崩壊した建物は多くありません。東日本大震災は津波による家屋の被害が甚大で建設業界に新たな課題を提示した一方、新耐震基準の安全性の高さを実証したともいえるのです。石川県や熊本県の大地震も記憶に新しく、これからも大地震への備えは欠かせません。新耐震基準の家に住むことが、家族の安全な暮らしに繋がります。

旧耐震基準のマンションは「耐震診断・補強」の結果を確認する

旧耐震基準で設計されたマンションが大切に使われ続けているケースもあります。リフォームによって最新の設備を搭載し、モダンな住まいをリーズナブルに提供している物件は非常に魅力的でしょう。

旧耐震基準のマンションを検討する際は、耐震診断及び耐震補強の結果を確認してください。
耐震診断とは、旧耐震基準で設計された建物の耐震性を、新耐震基準に照らして評価・診断することです。耐震診断で耐震性が不十分だと評価された場合でも、壁などを追加する耐震補強により耐震性を向上させることができます。耐震改修促進法に基づいて「新耐震基準と同等の耐震性を持つ」とされていれば安全性は高いため、安心して暮らせます。

「耐震」「免震」「制振」構造の違いは？

タワーマンションの広告などでよく見かけるのが、「免震構造」というフレーズです。これは建物が地震に抵抗する仕組みを表す言葉で、他にも「耐震構造」「制振構造」があります。

建物は地震力によって損傷します。地震力とは、地震によって建物が受ける力です。「耐震構造」「免震構造」「制振構造」は、この地震力の扱い方に大きな特徴があります。耐震基準と同様に建物の安全性に関わる要素なので、これを機に基本的な知識を身につけておきましょう。

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耐震構造：【地震力に耐える】もっとも一般的な構造

耐震構造は「柱・梁・壁といった部材によって地震力に耐える構造」です。もっとも一般的な構造形式であり、新耐震基準の原則に従って大地震時はある程度の損傷を許容しながら、倒壊・崩壊しないように設計されています。

コストバランスが良いため、低層建築物や60mを超えない中高層建築物は耐震構造で設計されるのが一般的です。地震の揺れが直接建物に伝わるので、特に高層階は揺れを感じやすくなることに留意しておきましょう。

免震構造：【地震力を和らげる】タワマンに多い構造

免震構造とは、「免震ゴム」などの柔らかい材料を特定の階に挟み、地震力を和らげる構造です。これには「共振」という現象が深く関係していますので、ここではブランコを例に解説していきましょう。

ブランコの動きに合わせて脚を動かすと揺れがどんどん大きくなりますが、これはブランコと脚が同じリズムで動くことで揺れが増幅されるからです。建物と地震も同様の関係にあり、地震（ブランコ）と同じリズムで建物（脚）が振動すると、揺れが増幅していきます。

ブランコは大きく揺れた方が楽しいですが、建物の揺れが増幅され続けると損傷・倒壊・崩壊に繋がります。そこで、「建物の揺れを地震よりも遅らせ、増幅現象を防ぐ」というのが、免震構造の基本的な考え方です。免震ゴムなどは、建物の揺れを遅くする役割を果たしています。

日本の法律では高さ60m以上（約20階以上のタワーマンションなど）の超高層建築物に対して特別な基準が定められており、これを満たすために免震構造が活躍しています。免震構造は比較的小さくゆったり揺れるため、家具が転倒しにくいというメリットもあり、高級マンションの需要を高めるステータスのひとつです。

制振構造：【地震力を吸収する】高層ビルに多い構造

制振構造は、建物内部に搭載した「ダンパー」などの制振装置に地震のエネルギーを吸収させる構造です。免震構造と同様に、超高層建築物で採用されています。「建物が地震から受けるエネルギーそのものを減らし、建物の損傷を抑える」というのが基本的な考え方です。免震構造と制振構造が併用されるケースも多く、制振装置で地震エネルギーを低減させながら免震装置で揺れをコントロールすることで、より安全な建物がつくられています。

耐震等級とは？等級が高いメリットも解説

マンションの検討に向けて、もう少し具体的に建物の安全性を把握するためには、建物の「耐震等級」の確認がおすすめです。耐震等級とは、住宅購入者が理解しやすいように定められた耐震性の判断基準です。これを知っておくことで、マンションの安全性を判断しやすくなります。

耐震等級1、2、3の違い

耐震等級は3段階に分かれており、それぞれ以下の基準が定められています。

建築基準法（新耐震基準）が想定しているのは、数百年に一度発生するとされている地震（震度6強～震度7程度）です。すでに耐震等級1でもこのような大地震が想定されていますが、耐震等級2・3ではその1.25倍、1.5倍の地震力に対して設計されます。なお、耐震等級は耐震構造に対する指標ですが、免震建築物は「耐震等級3と同等」と扱われるのが一般的です。

通常、耐震等級2、3が求められるのは大地震時でも使い続けたり、避難場所になったりする建物です。住宅では家族の安全を守ることに加えて後述する金銭面のメリットもあるため、特に戸建て住宅では耐震等級3の需要が高くなっています。

耐震等級が高いメリット

耐震等級が高いと、安全性が高いだけでなく保険料や住宅ローンの金利の優遇措置、資産価値の維持といった面でもメリットを享受できます。詳しくは保険会社などのホームページで最新情報を確認することをおすすめしますが、現在の代表的な優遇措置や認定制度をご紹介します。

地震保険が最大50％割引になる

地震保険は、耐震等級や構造に応じて保険料に割引が適用されます。

フラット35の金利が優遇される

住宅ローン「【フラット35】S」では、耐震等級に応じて金利が引き下げられます 。

※耐震等級以外にも適用条件があります。

長期優良住宅の認定基準を満たせる

長期優良住宅では、認定基準の一つとして「耐震等級2以上」が求められます。これは2025年4月1日以降の新基準であり、以前までは耐震等級3以上が必要でした。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅です。認定されると、住宅ローン控除や固定資産税の最大控除額の増額や減税期間の延長といった、優遇措置の拡大が適用されるケースがあります。

資産価値が維持しやすい（住宅性能評価・長期優良住宅）

耐震等級は「住宅性能評価書」に記載されます。住宅性能評価は国が定めた基準に則って第三者が客観的な評価を実施する制度であり、マンション購入者にとって大きな判断材料の一つです。高い耐震等級が記載されていることは、将来マンションを売却する際にも「安全性の証明」となります。こうした住宅購入者にとってわかりやすい評価・認定を取得すれば、資産価値を維持しやすくなります。

まとめ：安全なマンションを選ぶために確認すべきこと

最後に、安全なマンションを選ぶために確認すべきことをまとめました。

• 中古マンションなら、まず「1981年6月1日以降の建築確認」（＝新耐震基準）であることを確認
• 「1981年5月31日までの建築確認」（＝旧耐震基準）なら、「耐震診断・補強の有無と結果」を確認
• 新築・中古とも、構造（耐震・免震・制振）を確認
• 耐震構造の場合は耐震等級を確認
• 長期優良住宅の認定、住宅性能評価を確認

耐震性は安全な暮らしを守るだけでなく、資産価値にも直結する重要なポイントです。デザインや間取り、立地はもちろん大切ですが、安全面の性能もしっかりチェックして、後悔のないマンション選びをしましょう。

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