住宅ローンの残高に応じて所得税・住民税から控除が受けられる住宅ローン控除。正式には「住宅借入金等特別控除」という制度です。
2022年度の税制改正では、主に以下の点が改正されました。
- 控除期間13年間が、2025(令和7)年12月入居分まで延長
※「一般の新築住宅」に該当する物件は、2023(令和5)年12月末入居分まで
- 控除率の変更（1％⇒0.7％）
- 取得する住宅の省エネ性能に応じて控除の対象となるローン残高の上限が異なる
- 控除を受ける人の所得制限が引き下げ（3,000万円⇒2,000万円）
今回は、2022年度以降の住宅ローン控除ついてまとめましたので、ぜひご覧ください。
※本記事は2022年4月時点の税制を基に執筆しています
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2022年以降の住宅ローン控除
2022年度の税制改正により、住宅ローン控除は取得する住宅の種類や省エネ性能によって適用となる期間や借入限度額は異なるようになりました。
物件選びの際にも、どの控除内容が適用になるのか確認しましょう。
※クリックすると拡大します
主な改正点
入居時期・契約時期の要件には、いくつかパターンがあり、どのパターンに該当するかによって、所得金額・床面積の要件も異なります。ご自身がどのパターンになるのかを確認しましょう。
住宅ローン控除の控除期間13年が延長
2022年度の税制改正により、2021年12月入居分までの適用となっていた「控除期間13年」が、2025（令和7）年12月末入居分までに延長されました。
しかし、中古住宅や住宅の増改築の場合は控除期間10年となります。
また新築でも「一般の新築住宅」に該当する場合は、入居時期によって控除期間が10年になるなど、取得する住宅によって控除期間は異なります。
控除率が0.7％に変更
住宅ローン控除の控除率がこれまでの1％から0.7％に変更されました。
具体的には、控除期間中、年末の住宅ローンの借入残高の0.7%が所得税より還付されます。
年末時点での借入残債額×0.7%＝その年の住宅ローン控除額
- 上記計算で算出される控除額を所得税額から控除
- 上記1で所得税額から控除しきれない部分については翌年の住民税より控除
※「所得税の課税総所得金額等の5%（上限97,500円）」の範囲
住宅ローン控除は住宅ローンを利用して住宅を取得する人を対象に、金利負担を軽減させるための制度です。最近では住宅ローンの金利が1％を下回る低金利が多いことから、控除率が見直されています。
取得する住宅の省エネ性能に応じて控除の対象となるローン残高の上限が異なる
取得する住宅の省エネ性能によって、控除の対象となるローン残高や控除期間に違いがあります。
以下の例では、取得する住宅が「認定長期優良住宅か」「一般住宅か」によって、年間の還付額が14万円も異なります。
（例） | |
| 認定長期優良住宅の場合 | 一般住宅の場合の場合 |
5,000万円までが控除の対象 年間で最大35万円が還付 | 借入残高のうち、3,000万円までが控除の対象 年間で最大21万円が還付 |
※ただしどちらの場合も、納税した所得税額、一定額を限度とした住民税額が上限 | |
取得する住宅の省エネ性能は、不動産会社に確認しましょう。
控除を受ける人の合計所得金額が2,000万円に引き下げ
控除を受ける人の要件である、所得制限がこれまでの3,000万円から2,000万円までに引き下げられました。
※床面積40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下(ただし、40㎡以上が控除適用となるには、建築確認時期の条件があります)
所得制限については、以下の点を確認しておきましょう。
【制限の対象】
収入金額（税金等が差し引かれる前の収入。総支給額）から必要経費等を差し引いた所得金額
【不動産所得や退職所得などの副収入がある場合】
不動産所得・退職所得も合計した所得金額
【制限の対象となる所得】
控除を受ける年の合計所得金額。
制限を超えた年は控除を受けられないが、超えていない年は控除を受けることができる
基本の要件
住宅ローン控除では、今回の改正点以外にも主な要件があります。
自らが居住する住宅であること
- 床面積が50㎡以上であること
ただし2023(令和5)年12月末までに建築確認を受けた新築住宅で、合計所得金額が1,000万円の場合は40㎡以上50㎡未満も対象 住宅ローンの返済期間が10年以上
借り入れ当初だけでなく繰上返済等で返済期間が短縮した場合も、10年を下回るとローン控除の対象外となる
中古住宅の場合は、新耐震基準に適合していること
※登記簿上の建築日が昭和57年(1982年)以降の場合は、適合している住宅とみなされる
住宅ローン控除の注意点
控除期間13年の適用を受けるのには、いくつかの注意点があります。
要件をクリアしているかを確認しましょう。
注意点1： 納めた税額以上の還付は受けられない
住宅ローン控除は納めた税金が返還される制度ですので、納めた税額以上の金額は還付されません。
所得金額や扶養家族などによって、控除率の計算よりも実際の控除額が少ない場合があります。
注意点2：床面積は登記簿面積が適用となる
控除の対象となる住宅の床面積は、50㎡（2023年までに建築確認を受けた新築された住宅は40㎡）以上です。
この面積は、パンフレット等に記載されている面積ではなく、登記簿の面積が対象となりますが、不動産登記では、戸建住宅の場合は壁芯面積、マンションのような共同住宅は内法面積により測定することとなっています。
住宅のパンフレットやチラシなどには壁芯面積が記載されていることが多いため、マンションでは登記簿上、パンフレットよりも面積が狭くなり、控除の対象から外れる可能性があります。
注意点3：取得する物件の省エネ性能や入居時期をよく確認をする
1章でご紹介したように、2022年以降の住宅ローン控除では取得する住宅の省エネ性能と入居する時期が非常に重要です。
特に省エネ性能については、ご自身が取得する住宅（マンションの場合は、取得する住戸）がどの性能になるのかを、必ず確認しましょう。
省エネ性能だけでなく、自身の控除内容も確認しよう
物件選びでは控除の内容だけに捉われず、トータル的にみて自分たちにメリットがある物件かどうかを確認しましょう。
最大控除額がもっとも大きい「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」などの高い省エネ性能の住宅は建築コストが高くなる傾向にあります。
また、前項でご紹介したように、最大控除額に関わらず、納めた税額以上の還付は受けられません。ご自身が実際どのくらいの控除が受けられるのかをよく確認しておきましょう。
まとめ ～ライフスタイルに合ったベストな住宅選びを～
今回は、住宅ローン控除の改正点について解説しました。
昨年までの住宅ローン控除制度に比べて控除率や最大控除額が縮小傾向にあり、住宅購入を焦る方もいらっしゃるかもしれません。もちろん、住宅ローン控除は高額な借入が伴う住宅取得では大変重要な制度です。今回の改正は、物件選びのポイントにもなるでしょう。
しかし、最も望ましいのは、ライフイベントや生活スタイルに合ったベストな住宅購入を検討することです。
ぜひ今回の「住宅ローン控除改正のポイント」を参考にしていただきながら、自分たちにあったベストな住宅を見つけてくださいね。
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