40代からでも遅くない!マンション購入前に知っておきたい3つの必須項目

40代のマンション購入

マンション購入を検討しはじめる時期は人それぞれ違うものですが、仕事の都合や結婚などがキッカケとなる場合が比較的多いのではないでしょうか。ですがそうした時期は、転職や家族構成の変化など将来の生活環境が予測しにくい時期でもあり、検討はしたものの購入の機会を逃してしまった方もいると思います。

プライベートも仕事も生活スタイルが安定してくるのは40歳頃から。これまで後まわしにしてきたマンション購入をやっと前向きに考えやすくなる時期です。
でも40代になるともう手遅れなのかと心配している方のために、今回は40代でマンション購入を検討するときの注意点や、40代だから考えられる検討時のメリット、実際に40代でマンション購入を決断した方の事例をご紹介します。
少しでも安心して、マンション購入を前向きに検討いただけると幸いです。

1.40代からのマンション購入でも遅くない!

40代でマンション購入を検討することになった。
若い頃に比べると年収も高くなり、月々の住宅ローン返済は無理をすることなく支払っていけるだろう。しかしローンの返済期間を考えるとこの年齢で大丈夫だろうか、もう遅いのでは……。

このようにお考えの方、心配はありません。昨年度フラット35を利用してマンション購入した方の全国平均年齢は42.7歳。フラット35利用の場合、完済時の年齢を80歳としており、申し込み時の年齢から80歳までが借り入れ可能年数となります。42歳ですと最長期間の35年が利用できますので、遅くないといえます。

ですが完済時の年齢を考えると「思い立ったが吉日」です。今度こそ後回しにすることなく、今だからこそのメリットをおさえながら夢のマイホームを現実のものにしましょう。

フラット35利用者の平均年齢は42.7歳
出典:住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2017年度集計表(マンション)」

2.検討スタート、この3点に注意してすすめよう

検討スタート、次のことに注意してすすめよう

2-1 【自己資金と借入金額を決める】

購入時、迷いどころなのが自己資金をいくらにするか。手持ちの資金を頭金としてどれくらい投入するかです。

住宅は、物件価格以外に様々な費用が必要です。登記費用や税金、住宅ローン申し込みにかかる所謂「諸費用」や、引越し費用にカーテン・照明器具、家電などの「購入費用」などです。手持の資金は、まずこれらにかかる費用に使い、残りを物件価格に充てます。
諸費用金額は購入方法によって大きく異なりますが、住宅ローンを利用する場合では購入価格の4%~7%程度が諸費用として考えておきたい金額です。仮に分譲価格が3,000万円としたら、諸費用は120万円~210万円かかる計算となります。

最近では物件価格すべてを借り入れることができますが、40代はローンを払い終える年齢も高くなるので、借入金額を多くすると高齢になったときに多くの残債がある状態になってしまいます。
また、借入金額をおさえたいからといって、購入後の家計を圧迫するほど自己資金を出しきるのは本末転倒。可能な範囲で自己資金を投入して毎月余裕をもって支払える借入額にしたいものです。

では実際に自己資金・借入額を決めてみましょう。

Aさん(45歳)の場合
物件価格 3,000万円
諸費用 150万円
家具等の購入資金 150万円
マンション購入にかかる費用の合計 3,300万円
預貯金の額 1,500万円

※車の買い替え資金も含め預貯金のうち500万円は手元に残したい

住宅ローン利用の際、「いくら借りられるか」は重要なことです。ですがもっと重要なことは、「毎月いくら支払えるか」です。
支払可能額は、現在支払っている家賃などを基準にすると分かりやすいでしょう。詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
住宅ローンの月々返済額の基準と自分に最適な基準額の判断方法とは?

例えば毎月10万円の家賃を支払っている場合、次の金額を借りて支払うのとほぼ同額です。

  1. 3,300万円/借入期間35年
  2. 2,900万円/借入期間30年
  3. 2,500万円/借入期間25年       

※フラット35利用 2018年12月融資実行の場合。最新の金利情報はフラット35「金利情報」をご覧ください

また、マンションの場合は管理費等が別途必要になります。そこで一月約2万円の管理費等がかかるものとして、毎月の支払いの合計を10万円にしたい場合は次のとおりです。

  1. 2,650万円/借入期間35年
  2. 2,300万円/借入期間30年
  3. 2,000万円/借入期間25年       

※フラット35利用 2018年12月融資実行の場合。最新の金利情報はフラット35「金利情報」をご覧ください

Aさんのケースであれば、1,500万円の内1,000万円を住宅資金に充て500万円を手元に残します。そして借入額2,300万円の[5]がピッタリあてはまります

支払可能額から借入額を知ることで、「意外と多く借りられそう」「手持資金で足りそうでよかった」など分かってくることが多いと思います。

2-2 【住宅ローンの選び方は返済年数を無理しない】

返済期間は無理をしない
次に肝心の住宅ローンです。
前章では目安を知ることができました。しかし、40代の一番のネックは「住宅ローンの返済年数」です。遅くないとわかっていても返済年数は20代・30代に比べると不利になってきます。ですがここでは無理をして返済年数を短くしすぎないことが重要です。

前章Aさんの場合、45歳で借入期間30年なので完済時の年齢は75歳です。完済時にはもちろん定年をむかえているでしょう。
仮にAさんが定年(60歳)までに完済したい希望があり、借入期間を15年とすると住宅ローンだけで14万円を超えます。また、毎月の支払いを管理費等含めて10万円におさえるため自己資金を多く出すとして、1,500万円の預貯金を全額充ててもまだ足りません。まずは定年を超えても支払う計画を立てておき、余裕があるときに繰上げ返済を利用し定年完済を目標にすることです。

20代・30代のときには月々の支払いだけで精一杯でも、40代になると余力が出てくるといった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

2-3 【返済計画は問題ナシ、では健康面に問題はないか】

自己資金と借入金額が決まったら、銀行の審査を申し込んで確かめることが必須となります。

自己資金も潤沢で、月々の返済も問題ない。ですが健康面はどうでしょう。今まで病院とは無縁だったけど40歳を超えたあたりから調子が悪い、という方も珍しくありません。
現在治療中だったり、過去に通院していたという方は、住宅ローンの審査の際にはそのことを必ず告知しなくてはいけません。なぜなら、ほとんどの金融機関の住宅ローンでは「団体信用生命保険」に入ることが義務付けられているからです。健康面に不安がある方は、事前に団体信用生命保険に加入できるかどうかを確かめることもできます。

団体信用生命保険についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

徹底解説!住宅ローンの団体信用生命保険について

3.【ケース別事例】40代でマンション購入に踏み切った私たち

40代のマンション購入事例

ケ―ス1|マンション購入を決めたのは46歳

  • 職業:会社員
  • 家族構成:単身
  • 購入前の住まい:社宅(30,000円/月) 
  • 自己資金:1,500万円
  • 住宅ローン借入額:1,200万円
  • 返済期間:15年

マンションを購入するまでは社宅住まい。会社まで便利な場所で社宅費用も安価だったため、住宅購入を考えることはありませんでした。ですが社宅制度の廃止が決まり退去することに。いまさら賃貸に住むのは家賃がもったいなく思い、資産性の高い駅前の分譲マンションを購入することにしました。

それまで社宅で暮らし貯金もできていたことで、住宅ローンの借入金額はおさえることができました。

ケース2|大病を患ったけれど家族のためにと決断したのは47歳のとき

  • 職業:会社員
  • 家族構成:妻・子供1人(中学生) 
  • 購入前の住まい:賃貸マンション(85,000円/月)
  • 自己資金:1,500万円
  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済期間:25年

住宅購入を考えはじめたとき気がかりだったのは、5年前に大病を患い治療中であったこと。健康状態が悪いと住宅ローンが利用できないと聞いたことがあったからです。
ダメならダメで早めに確かめておきたいと思い、住宅会社の担当者に相談するとフラット35をすすめてくれました。民間銀行の住宅ローンだと「団体信用生命保険」へ加入できることが必須だが、フラット35はそれが任意。万が一のときは病気になる前から入っている生命保険があるから、家族に負担を残すことは無いと判断し購入を決断しました。

ケース3|43歳で仕事が安定 金銭面の心配が少なくなり購入を決めた

  • 職業:会社員
  • 家族構成:妻・子供2人(中学生・小学生)
  • 購入前の住まい:賃貸マンション(95,000円/月)
  • 自己資金:700万円
  • 住宅ローン借入額:2,300万円
  • 返済期間:25年

初めての住宅検討は29歳のとき。当時は、月々約10万円の支払いへの不安がとても大きく、結局購入を送ることにしました。
下の子の部屋が必要になった43歳のとき再びマンション購入を検討。20代の頃と比べると仕事も安定し、金銭的な余裕はあるものの、返済年数が短くなることが心配でした。ですが、検討を見送った十数年の間に住宅ローンの金利が低くなっていて、返済年数は短くなったのに返済額は十数年前とほぼ変わらなかったのです。
先延ばしする理由も無くスムーズに購入を決めることができました。

4.40代からの物件選び

今まさに物件検討の真っ最中という方もいらっしゃると思います。
ファミリーの方ですと「子供部屋2つと夫婦の寝室、実家の親やお客様が来たとき用に予備の部屋もほしいから4LDK希望」と計画立てている人も多いでしょう。希望の間取りは4LDK、でも希望の予算だと3LDKという場合、迷わず3LDKを選ばれることをおすすめします。

40代のみなさまの物件選びのポイントは「部屋数は多すぎないぐらいでちょうどいい」です。
なぜなら、子供の独立時期が20代・30代と比べて早くやってくるからです。子供部屋が必要な時期は、現在お子様が中学生の場合、大学進学時までだと最大6年間(中学3年・高校3年)。就職時までだと最大10年間(中学3年・高校3年・大学4年)ということです。マンション購入後すぐにそれぞれのお部屋はフルに活用されますが、意外と早い時期に空室になることが予想されるのです。
空室となったからといって放置は禁物です。窓を開け風を通すなどの管理が必要です。空室になった後の維持管理や購入価格などを考えると3LDKで充分といえます。

家族構成の変化に合わせた部屋割りの考え方については、こちらの記事も参考にしてください。

実際に生活を送ってみて実感!5人家族の私が3LDKの間取りで得ることの出来たメリットとは!?

5.40代から検討することのメリット

40代から検討するメリット
40代でマンション購入するとき、20代・30代と比べるとデメリットになりそうなのは住宅ローンに関連することがメインといえます。

ではメリットは何もないのかというと、そうでもありません。

20代・30代には無い40代ならではのメリットは、リタイア時期の60歳前後でもマンションはまだまだ新しいということです。
45歳で新築マンションを購入すると、60歳になったときのマンションは築15年。30歳で新築マンションを購入した場合では60歳をむかえたとき、マンションは築30年です。築30年というと修繕などの出費がかさんでしまう時期かもしれません。
さらに建物の建て替え時期を考えると、20代・30代で購入した場合80歳前後でそうした時期が近づくこととなり、金銭面だけでなく体力的にも負担になるといえます。40代以降での購入だと、存命中に建て替えなどが発生する心配が少ない点がメリットといえます。

ある程度将来の見通しがつく40代は、住宅ローン・物件選びともに先を見越した計画を立てられるので、若くして購入するより予定外のことが少なく、安心といえます。

6.まとめ

40代からのマンション購入は、住宅ローンの計画さえおさえておけば決して遅くないといえます。
筆者がマンションを購入したときの理由はただひとつ。「今後、もし病気になってしまうと団信なしの住宅ローンになる。それは厳しい」と考えたからです。42歳のときでした。

実際に購入してみて、40代は若い頃に比べ迷いが少ないぶん、決断を下しやすいと実感しました。
「今さら遅い」と諦めかけていた40代のみなさまにも、「今こそチャンス」と思っていただけると幸いです。

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マンションを購入するには、まずは情報収集をして、立地条件や広さ、間取り、設備仕様などの、住まいに対する自分なりの希望条件を固めておくことが重要です。

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