マンションを購入するときの初期費用、必要な現金はいくら?

マンション購入の初期費用を相談している画像

マンション購入が初めての人は、どのくらい費用がかかるのかと不安になることもあるでしょう。大きい買い物なので、事前に入念なリサーチをすることが大切です。
ここではマンション購入の際に知っておくべき初期費用の必要な現金金額と必要な時期について解説します。具体的には、“3,000万円のマンション購入した場合をモデルケース”として、現金が必要な時期や目安の金額についてどのくらいかかるのかを説明します。マンション購入に向けての参考にしてみてください。

今回の記事で使用するモデルケース

<購入物件>
新築マンションの一室(住宅性能評価物件)
専有面積:80
物件エリア:香川県高松市
物件価格:3,000万円(土地1,000万円、建物2,000万円)
管理費:10,000円 修繕積立金:5,000円 修繕積立基金:350,000
売買契約日:令和2年10月1
建物竣工日:令和3年21
入居日:令和3年41
<住宅ローン条件>
借入金:2,850万円、変動金利:1.300%、返済期間:35
頭金:150万円(手付金・申込証拠金含む)・ボーナス払い:0円・月々の返済:84,497円
※金融商品:新団信(一般)付きフラット35(保証型)
※金利は令和2年10月1日時点のものです。

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1.初期費用の内訳とは?

マンションを購入する際に「初期費用」という言葉をよく目にするものの、初期費用のなかには何が含まれているのかわからないという人も多くいるでしょう。ここからは、初期費用に含まれているそれぞれの内訳について、どのタイミングで払うものなのか、またどのような費用のことを指すのか、目安としてかかる金額などについて詳しく紹介していきます。

1-1.申し込み時にかかる費用

マンション購入時の「申し込み」とは、物件の購入意思を示したタイミングのことを指します。この時点では、まだ契約は成立していない状態です。

1-1-1.申込証拠金

概要

申し込み時に必要な申込証拠金は、新築物件を購入する場合のみにかかる費用で、中古物件の購入には必要がない場合が一般的です。申込証拠金は、その物件を必ず申し込むという意思を伝えるために払う費用です。
申込証拠金を払っているにもかかわらず物件の購入をキャンセルする場合、契約書において定められている場合のみ返却される仕組みとなっています。
なお、契約が正式に決まった場合、申込証拠金は手付金の一部として扱われます

相場の基準

金額の相場は「数万円~30万円程度」が多いようです。

注意点

申込証拠金を払っているにもかかわらず物件の購入をキャンセルする場合、契約書において定められている場合のみ返却される仕組みとなっています。契約書に記載がない場合は、返却されないのでよく確認するようにしましょう。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
申込証拠金を「30万円」と設定

1-2.契約時にかかる費用

ここからは、契約をするときにかかる費用について解説していきます。契約時にかかる費用は、なるべく現金で用意するのが良いでしょう。

1-2-1.手付金

概要

手付金の上限は物件価格の2割までという決まりがあります。
正式に契約が決まった場合は、手付金として払った金額はマンション購入の頭金の一部となります。

相場の基準

売買代金の510%程度が求められることが多いのですが、しかし実際は、資金状況を考慮して具体的な金額を交渉することができます

注意点

物件の契約をキャンセルしたくなった場合は、手付金を放棄すればキャンセルできます。ただし、住宅ローン特約を付けて契約していた場合は、金融機関の住宅ローン審査が通らなかった場合に手付金を放棄することなく売買契約を解除できます。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
(申込証拠金以外の)手付金を「120万円」と設定

↓参考記事↓

契約前に把握しよう!マンションの手付金について

1-2-2.売買契約印紙税

概要

売買契約印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に対して課される税金のことです。

相場の基準

この税金には軽減措置もあるので、条件に該当している場合は負担が軽減されるかもしれません。どのような条件が含まれているのかは、国税庁のホームページに書かれているので見てみてください(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm)。

注意点

売買契約印紙税としてかかる金額は、契約金額によって変動します。また、不動産会社によっては、物件の購入者と不動産会社でかかる金額を折半するところもあるなど、購入者が負担しなくてはいけない金額は明確には定められていません。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
売買契約印紙税を「1万円」
と設定

↓参考記事↓

意外な経費のひとつ、マンション購入には「印紙税」の準備が必要!

1-3.引き渡し時にかかる費用

物件の引き渡しをしてもらうときにも、いくらかの費用がかかります。このときに支払う費用も、契約時に支払う費用と同様に現金で用意できるのが望ましいです。

1-3-1. 頭金

概要

頭金とは、物件価格から住宅ローン借入額を差し引いた金額のことです。

相場の基準

物件費用のうちいくら現金で支払うかということですので、ここは「人それぞれ」という回答となります
頭金の金額の決め方については、住宅ローンが長期的に無理のない範囲で支払うことができるか、将来的な貯蓄は充分かを検討して決定することが大切です

注意点

なお、契約時に支払う手付金は頭金の一部として充てることができます。そもそも手付金は、売買契約をしたときに買主が売主に購入意思を示すために預ける費用で、売買代金を支払う際に売主から返金されるものとなっているからです。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
(手付金以外の)頭金を「0円」
と設定

↓参考記事↓

【徹底解説】マンション購入における『頭金の決め方』

1-3-2.住宅ローン契約印紙税

概要

住宅ローンの契約書についても、印紙税法で定められた課税文書に対して課税される仕組みです。このことは、国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書」に記載されています。

相場の基準

「消費貸借に関する契約書」の項目において、契約書に記載された金額が1千万円を超え5千万円以下であれば2万円というように、金額に応じてかかる印紙税額が定められています(令和2年10月1日の情報です)

シミュレーションに当てはめた場合の金額
住宅ローン契約印紙税を「2万円」と設定

1-3-3.事務手数料・仲介手数料

概要

仲介手数料は、中古物件の仲介をする不動産会社に支払う費用となっています。

相場の基準

金額は不動産会社によって異なるため、一概には言えませんが、宅地建物取引業法により、手数料とできる金額には上限が定められています。そのため、際限なく高い金額が請求される心配はありません。具体的には、取引額が200万円以下の場合は、その金額の5%以内、取引額が200万円を超え400万円以下の金額の場合は4%以内、さらに、取引額400万円を超える場合は3%以内となっています
なお、新築物件の場合は、売主の事務手数料がかかる場合もあり、物件価格に関わらず一律となっていることが多いです。

注意点

たとえば、物件の売買価格が1000万円であった場合は、1000万円のうち200万円までの部分と、200万円越え400万円以下、400万円越え1000万円以下の3つに分けて計算をし、算出された額に消費税を上乗せしたものが上限額です。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
事務手数料を「8万円」と設定

1-3-4.融資事務手数料

概要

融資事務手数料は、住宅ローンを借りるときにかかる手数料のことで、金融機関により定額型と定率型という違いがあります。定額型は借入金額にかかわらず、金額が一定のもので、定率型は借入金額が大きくなるほど手数料の金額も大きくなるという仕組みです。

相場の基準

金融機関、ローン商品によって異なります。

注意点

手数料が安いぶん金利が高い場合もあるので、金利とセットで値段を比較することがポイントになります。手数料が安いからといって必ずしもお得というわけではないので、よく検討するようにしましょう。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
融資事務手数料を「10万円」と設定

1-3-5.ローン保証料

概要

ローン保証料はローン会社に支払う費用となっています。通常、家を購入する場合は支払えなくなったときのために、連帯保証人を立てなくてはいけないと決められています。しかし、住宅ローンは連帯保証人を立てる代わりに、ローン保証会社にローン保証料を払えば良いとしているケースが多いです

相場の基準

金融機関、ローン商品、融資条件によって異なります。

注意点

連帯保証人がいない場合だけでなく、すでに住宅ローンの利用条件のなかに保証会社の保証を受けることと定められている場合は、人的保証人を立てられるかどうかに関係なく、ローン保証料を支払う必要があるでしょう。借入金額や返済期間に応じて変わることもあるので、事前に確認をすることが大切です。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
ローン保証料を「不要」と設定
※今回のモデルケースでは保証型の商品となっているため。

↓参考記事↓

住宅ローン保証料とは?仕組みと費用を解説!併せて知るべき節約法

1-3-6.登録免許税

概要

登録免許税は、土地や建物の所有権を登記簿に記録する手続きのときにかかる税金のことです。登記には、固定資産税評価額に応じて変わる所有権の登記と、住宅ローン借入額に応じて変わる抵当権の登記の2種類があります。抵当権とは、土地や建物を担保としてお金を融資し、返済が滞った場合はそれらを差し押さえて売り、融資したお金を回収する権利です。

相場の基準

新築物件の場合の納税額は、土地の所有権移転登記は評価額の2.0%、新築物件の所有権保存登記は評価額の0.4%となります。中古物件の場合の所有権登記は評価額の2%、抵当権登記は借入額の0.4%と定められています(令和2年10月1日の情報です)。また、新築物件の場合は、建物表題登記も必要となります。
なお、登記免許税は、一定の条件を満たすと軽減措置もあるので、当てはまるかどうか調べてみると良いでしょう。詳しくは国土交通省のホームページに記載されています(https://www.mlit.go.jp/common/001230202.pdf)。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
登録免許税を「13万円」と設定
※建物表題登記、所有権保存登記、抵当権設定登記の合計

↓参考記事↓

気になる!新築マンションの『登記費用』について徹底解説

1-3-7.司法書士(土地家屋調査士)報酬

概要

司法書士報酬は、不動産登記を司法書士に任せた場合に支払うものなので、全員が支払わなくてはいけない費用ではありませんが、ほとんどの場合必要と言えます。

相場の基準

依頼した場合、支払い金額の相場は5万円ほどといわれています。

注意点

不動産登記は、資格がなくても行うことは可能ですが、手続きが非常に煩雑であるため、時間と手間がかかってしまうでしょう。司法書士のようなプロに任せたほうがスムーズに手続きできるのがメリットです。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
司法書士報(土地家屋調査士)報酬を「10万円」で設定

1-3-8.保険料

概要

保険料は、団体信用生命保険料と火災保険料があります。団体信用生命保険料は、ローンの金利に含まれる場合が多いのが特徴です。一方の火災保険料は、住宅の専有部分の火災における損害を補償する制度です。あらかじめ決められている壁の専有面積を評価対象とし、どれくらいのダメージを受けたのかを考慮しながら、補償料が支払われます。ちなみに、火災保険に加入する場合は、事前に2つの評価基準から1つを選び、そのぶんの保証料を支払う必要があるのです。

相場の基準

一般的には、年間1万~15000円ほどの火災保険プランに加入する人が多いのですが、人によってことなるので、保険の範囲も確認しながら詳しい金額は見積もることが大切です

注意点

評価基準には補償の対象となる壁の内側の面積が含まれていて、補償する壁の面積が大きければ大きいほど保険料も高額になるので注意が必要になります。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
保険料を「10万円」と設定
※A保険会社の10年間の長期契約をしたと設定

↓参考記事↓

どんな場合でも分譲マンションの火災保険は必要!その理由を徹底解説。

1-3-9.管理費・修繕積立金(数か月分)

概要

管理費と修繕積立金は、通常であれば入居してから支払うものです。
入居手続きの関係上、入居する月とその次の月は、銀行の引き落とし手続きができない可能性もあるため、数か月分を事前に払うように指示されることがあります。しかし、以降の費用に関しては、銀行口座からの引き落としを採用しているところが多いです。

相場の基準

物件により異なります。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
管理費・修繕積立金(数か月分)を「3万円」
と設定
※管理費を「1万円/月」、修繕積立金を「5,000円/月」を2か月分前払いと設定

↓参考記事↓

分譲マンションの「管理費」と「修繕積立金」のすべて

1-3-10.修繕積立基金

概要

修繕積立金は新築物件のみにかかる費用で、毎月の修繕積立金を補うため、入居前に一括で支払います。この費用を支払うことで、万が一の事故などによって急に修繕が必要になった場合の費用の出費や上昇を抑えることが可能です

相場の基準

物件により異なります。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
修繕積立基金を「35万円」と設定

1-3-11.変更工事・オプション費用

概要

新築マンションでは変更工事やオプション費用がかかることがあります。
複数の場所を変更工事したり何かオプションをつけたりしたい場合は、物件価格以外にも費用がかかったりするので心づもりをしておきましょう

相場の基準

注文内容によって異なります。

シミュレーションに当てはめた場合の金額
変更工事・オプション費用を「30万円程度」の工事を行ったと設定


2.初期費用は総額いくらかかる?

マイホームの購入にかかる初期費用の具体的な金額総額は、今回のモデルケースの場合、以下の試算となりました。

申込み時にかかる費用申込証拠金30万円
契約時にかかる費用(申込証拠金以外の)手付金120万円
売買契約印紙税1万円
引渡し時にかかる費用(手付金以外の)頭金
住宅ローン契約印紙税2万円
事務手数料・仲介手数料8万円
融資事務手数料10万円
ローン保証料
登録免許税13万円
司法書士(土地家屋調査士)報酬10万円
保険料10万円
管理費・修繕積立金(数か月分)3万円
修繕積立基金35万円
変更工事・オプション費用30万円
合計272万円
初期費用の総額
272万円

次章にて説明しますが、これ以外にも、引っ越し業者に払う費用や新しく家具を購入する費用も考えておく必要があり、用意しておく現金としては、全部で300~500万円程度を想定しておくのがおすすめです


3.初期費用以外にかかる費用もチェック

ここまでで、マンション購入における「初期費用」の解説をしてきましたが、マンション購入後には初期費用以外にもかかる費用があります。初期費用を払ったのは良いけれど、その後にかかる費用を払えなくなったということがないように、しっかり把握することが大切です。

3-1.取得後一度かかる費用

マンションの引き渡しが完了したあとに一度だけかかる費用があります。ここからは、不動産取得税と引っ越し費用やリフォーム費用について解説していきます。

3-1-1.不動産取得税

不動産取得税は、固定資産税評価額から控除額を引いた額の4%を支払うのが通常です。しかし、宅地と建物を同時に購入した場合は軽減税率が適応されて税率が3%、固定資産税評価額から-1,200万円に(2021331日までの取得の場合)となる場合があるので、実際には不動産取得税がかからないケースもあります。なお、不動産取得税は不動産の所得後、半年~1年後に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して納付します。

3-1-2.引っ越し費用・家具購入費用・リフォーム費用

引っ越し費用は、引っ越し業者に依頼する場合にかかります。かかる金額は、どの業者を選ぶかによっても変わるので、なるべく安く済ませたいという場合は複数の会社に見積もりを依頼すると良いでしょう。引っ越しの時期や時間、搬出入をする量によっても異なります。また、家具購入費用も意外とかかるでしょう。既に家具を揃えている場合は問題ありませんが、引っ越してから購入を考えている場合は、ある程度の金額が必要です。また、中古マンションを購入する場合は、リフォーム費用がかかることもあります。事前にどこをリフォームしたいか考えて費用を見積もると良いです。

3-2.定期的にかかる費用

年ごと、あるいは月ごとにかかる費用として、固定資産税や都市計画税などが挙げられます。なかには、最初の1~2か月分を前納しなくてはいけないものもあり、その場合は大きな出費となるので確認しておくことが大切です。

3-2-1.固定資産税

固定資産税は、年に1度、固定資産税評価額に税率をかけた額が課税されます。税率は1.4%が一般的ですが、自治体によっては異なるところもあるので確認してみてください。なお、住宅用地については条件を満たすと軽減措置があります。また、マンションを購入した初年度の固定資産税の負担に関しては、毎年11日に税額が決まります。決まった税額は同年の41日から始める会計年度で課税され、41日~翌年の331日までの分を払います。初年度の固定資産税は、通常は引渡し時点で日割りで買主から売主へ負担金を渡して精算することが多いため、初年度の日割り分が初期費用に含まれることがありますが、今回のケースでは引き渡し日を41日と設定しているため、初期費用はかからない設定となります。

3-2-2.都市計画税

都市計画税は、市街化区域に指定された自治体のみ年に一度課税されるものです。自分の地域が指定されているかどうかは、自治体に問い合わせるのが良いでしょう。「市町村名+市街化区域」で検索しても出てきます。なお、税率は自治体により異なりますが、上限は固定資産税評価額の0.3%です。

3-2-3.修繕積立金・管理費・駐車場代

毎月かかってくるランニング費用で、家計に大きく関わってくるものですので、マンション購入の際には、物件本体の価格だけでなく、これらの費用も加味した上での検討が必要です。

3-2-4.ローン返済費

住宅ローンを組む場合は、毎月返済をしなくてはいけません。返済額はさまざまな方法で設定ができます。たとえば、ボーナスの時期だけ返済額を増やすこともできるので、マンションの営業スタッフに問い合わせてみましょう。


4.初期費用を安くするコツとは?

初期費用のなかで、仲介手数料、融資事務手数料、保険料あたりがコスト削減できる可能性があります。ここからは、それぞれの費用を安くするコツを紹介します。

4-1.仲介手数料

中古の場合は仲介手数料がかかり、上限額を手数料として定めているところが多いのですが、なかには割引しているところもあるので調べてみると良いでしょう。

4-2.融資事務手数料

手数料が安いから必ず得というわけではなく、手数料が安いぶんだけ金利が高いこともあるので気を付けなくてはいけません。手数料と金利は必ずセットで比較検討することが大切です。手数料が安いからと契約したあとに金利が高いことが分かっても遅いので、先に調べてみてください。

4-3.保険料

保険料は、それ自体を安くすることはできません。しかし、提示される保険にすべて加入するのではなく、自分に必要なものだけを選ぶことで、少ない金額で済ませられるでしょう。


事前リサーチで後悔のない住宅購入を

初期費用やその他かかる費用の内訳、実際の価格、安くするコツなど、ここで紹介した内容を参考にすれば、はじめてのマンション選びも安心できるでしょう。マンションを購入するときには、さまざまな費用はかかりますが事前に調べておけば準備することは可能です。ポイントを押さえて良いマンション選びをしていきましょう。

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