「目当ての物件は見つかったけど、肝心の住宅ローンについては全く調べてなかった」
「自分は住宅ローンを組めるのか」
と、お考え中の皆様へ向けて、住宅ローンの『仮審査』についてご説明したいと思います。
仮審査についての必要な知識を身につけて、住宅購入に向けて一歩進みましょう。
住まい購入に関わる税制・ローンの知識を深めたい方へ
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住宅ローン仮審査とは
住宅ローンの仮審査とは一体何なのか、何のために行うのかについて簡単に説明します。
住宅ローンの仮審査とは、
「購入したい物件に対して、銀行等の金融機関が住宅ローンを融資してくれるか」
を審査することです。
住宅ローン仮審査の流れ
住宅ローンの審査には仮審査と本審査の2段階あります。
まずは仮審査を行い、承認が下りれば本審査へと進むことが出来ます。
基本的には仮審査で承認が下りていれば、本審査で否決となることはありません。
例外として仮審査後に勤務先が変わった・車のローンを組んだ等、審査に影響のある事項の変化があった場合には再審査となりますので注意が必要です。
仮審査と本審査は審査内容や方法は変わりませんが、公的な収入証明や購入物件の売買契約書が必要となる点が仮審査とは異なります。
住宅ローン仮審査における必要期間
会社員の場合は提出して早くて１営業日、遅くても1週間以内には結果が出ることが多くなっています。自営業者や会社経営者の場合には必要書類も多くなるため、1週間以上必要となるケースもあります。
住宅ローン仮審査の前に確認しておきたい2つのこと
【その1】現在の借入状況の確認
準備物を確認する前にまず行いたいのが、現在の借入状況の確認です。
例えば、車のローンやクレジットカードで分割払いにしているものがあるか確認しましょう。これらの支払いがあると住宅ローンの借入可能金額に大きく影響してしまいます（携帯電話本体の分割払いも借入れと見なされる場合がありますので注意が必要です）。
月々の支払額（返済額）によっていくら借入額が変わるかは以下の表をご覧ください。
同じ年収でも月々3万円の支払いがあるかどうかで借入額が約750万円も変わってきます。
【その2】過去の借入等に関する個人情報の確認
続いて、過去の借入等に関する個人信用情報の確認です。
これは、過去に借入したローンに関して支払遅延等の事故歴がないかの確認です。
ブラックリストという言葉を耳にしたことがあると思いますが、これは過去の自己破産や債務整理等の情報が信用情報機関に一定年数登録されてしまい融資が組めない状態になっていることです。
よくある事例として、うっかり口座にお金を入れ忘れて支払遅延となってしまったケースです。このような場合でも個人信用情報に登録されてしまいますので、過去にそのようなことがなかったか事前に確認した方が良いでしょう。
個人情報の確認方法
確認方法ですが、信用情報機関に対して情報開示という手続きを行うことにより確認することが出来ます。
信用情報機関は主に以下の3つがあり、信用情報機関によって扱っている情報が異なっています。
- CIC（株式会社シー・アイ・シー)
→主にクレジットカード会社と信販会社の借入れに関する情報 - 全国銀行個人信用情報センター
→主に銀行と銀行カード会社の借入れに関する情報 - JICC（株式会社日本情報信用機関）
主に消費者金融と信販会社の借入に関する情報
銀行・クレジット会社・消費者金融等は上記の情報機関に加盟しており、個人の借入れについての情報を登録しています。そのため、過去の正確な情報開示を行おうとすれば３社に対して行う必要があります。
具体的な情報開示の方法ですが、電話・郵送・窓口・スマートフォン等によって行えます。詳しくはそれぞれの情報機関ホームページでご確認下さい。
補足ですが、過去の借入れに関して特に心当たりがないという方は必ずしも情報開示を行う必要はありません。「2・3年前に支払遅延があったような」といった場合には一度確認をした方が良いでしょう。
また、個人情報に支払遅延等の記載があった場合には、金融機関に対しては事実を申告して審査を進めましょう。申告せずに審査の過程で発覚してしまうと審査においてマイナスに判断されてしまうこともあります。
続いては職業別の必要書類についてです。
住宅ローン仮審査で必要なもの
会社員の場合
会社員の場合に基本的に必要な書類は、
- 運転免許証（身分証明書）
- 健康保険証
- 源泉徴収票（直近１年分）
と、なります。
この他、以下の場合には記載の書類が必要となります。
【勤続1年未満】
- 直近の給与・賞与明細
※金融機関によっては勤続年数1年以上となっている場合もあります。
【現在の自宅が持家】
- 自宅の登記簿謄本
- 借入明細（現在借入れある場合のみ）
※借入明細とは借入日・借入金額・返済年数・支払額等が記載された書類のこと。
自営業者（個人）の場合
法人ではなく個人で商売をしている方や保険の外交員の方ように会社から支払われた報酬で確定申告をされている方は自営業者となります。
自営業者の場合の必要書類は
- 3期分の確定申告書
となります。
運転免許証や保険証等が必要となることや持家や借入れがある場合の必要書類については会社員と変わりません。
会社経営者の場合
会社経営者の場合には、
- 3期分の決算書
が必要となります。
その他は自営業者の方の場合と変わりません。会社経営者の方は、取引先の銀行に相談するケースが多いようです。
住宅ローン仮審査を行える3つの場所
事前に、借入可能金額を知った上で住宅検討をしたいという方は、銀行窓口やインターネットでの手続きがお勧めです。
自分が気に入る物件を選定してから住宅ローンや仮審査を行いたいという方は不動産会社や住宅展示場にて手続きを行うほうがスムーズです。
結論としては、住宅ローンの相談はここでやるべきというものではなく、ご自身の検討状況や検討段階に応じて選ぶことがポイントです。
ここでは、仮審査を行える3つの場所についてお伝えします。上記のポイントを踏まえた上で、自分はどこで仮審査を行えば良いかしっかりと見極めていきましょう。
1 金融機関窓口
各金融機関には住宅ローン専用の窓口があります。窓口で相談する場合には直接担当者に住宅ローンについての質問が出来るので安心です。日曜日が定休となっている金融機関もあるため事前に確認・予約した上で行くのがお勧めです。
2 インターネット
最近では店舗を持たないネット銀行が多くなってきました。金利等も低く設定されているため利用者も増えてきています。
ネット銀行では、インターネット上で仮審査手続きを行うことが出来ます。わからないことがあれば電話で教えてもらうことも出来ますし、時間を気にせず手続きができる点が便利です。
反面、自営業者や会社経営者の場合には確定申告書や決算書の内容に関して説明を電話でしなければならない点や、すべての書類を郵送等で行う手間が生じてしまいます。そういった点では取引先の銀行の担当者に相談する方がスムーズかもしれません。
3 不動産会社・住宅展示場
ある程度購入したい物件が決まっているという状況であれば、不動産会社・住宅展示場の担当営業に相談して住宅ローンを斡旋してもらうという方法もあります。購入物件の資金計画を行った上で仮審査を進めることになるのでスムーズに審査を進めることが出来ます。
但し、希望の銀行の仮審査書類を不動産会社が常備していないこともあります。その場合は担当営業に利用したい銀行を伝えましょう。
住宅ローン仮審査の前には、過去・現在の借入状況をチェック！
今回ご紹介した住宅ローンの仮審査を行う前に確認したい2点は、
- 現在の借入状況の確認
- 過去の借入等に関する個人情報の確認
の2つとなります。
これらを確認した上で、3つの住宅ローン審査窓口の中から自分にあった窓口を選び審査を行いましょう。
住宅ローン審査をスムーズに通過するための対策は、こちらの記事で具体的な事例をもとに解説しています。合わせて参考にしてください。
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